O STJ definiu no Tema 1113 que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado ao IPTU e nem ao “valor de referência” criado pelos Municípios. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, somente afastada mediante processo administrativo regular. Esse posicionamento abre caminho para restituição de valores pagos indevidamente.
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O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113 dos Recursos Repetitivos, firmou tese de grande impacto no Direito Tributário, estabelecendo parâmetros claros sobre a base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
A Corte definiu basicamente que:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de estar condizente com o valor de mercado, presunção essa que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN;
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente, prática comum em diversas localidades.
Esse posicionamento afasta a metodologia até então utilizada por muitos Municípios, que impunham aos contribuintes o pagamento do ITBI com base em valores de referência artificialmente fixados, quase sempre superiores ao preço real do negócio.
Tal prática gerava cobrança abusiva e inconstitucional, onerando de forma desproporcional os adquirentes de imóveis.
O STJ reforçou que somente diante de indícios concretos de fraude ou subfaturamento é que a administração tributária poderá revisar o valor declarado, mas sempre dentro de processo administrativo regular, com garantia do contraditório e da ampla defesa.
Assim, abre-se caminho para que contribuintes que recolheram ITBI sobre valores superiores ao efetivo preço da transação, busquem a restituição do imposto pago a maior, devidamente corrigido.
O julgamento do Tema 1113, portanto, representa um marco importante na proteção do contribuinte e na consolidação da segurança jurídica nas transações imobiliárias, uniformizando a jurisprudência e limitando práticas abusivas por parte da administração tributária.
Além disso, a decisão do STJ no Tema 1113 abre dois caminhos distintos para a defesa do contribuinte:
1. Repetição de indébito tributário – Para quem já efetuou o pagamento do ITBI com base em valores de referência nos últimos cinco anos, é possível pleitear judicialmente a restituição dos valores pagos indevidamente, acrescidos de correção monetária. Essa medida é viabilizada por meio da chamada ação de repetição de indébito tributário, instrumento específico para a devolução de tributos recolhidos de forma ilegal. Prazo: 5 anos, a contar do pagamento realizado pelo contribuinte.
2. Mandado de segurança preventivo – Já para os contribuintes que ainda não realizaram o pagamento, mas estão sendo compelidos pelo Município a recolher o ITBI sobre valores superiores ao da transação, a via adequada é o mandado de segurança, que pode inclusive ser acompanhado de pedido liminar. O objetivo é impedir a cobrança indevida antes mesmo de sua concretização, garantindo proteção imediata contra eventuais exigências abusivas. Prazo: 120 dias, a contar da emissão do boleto de pagamento.
📌 IMPORTANTE: Se você ou alguém que conhece, recolheu nos últimos 5 anos o ITBI na compra de um imóvel que tenha sido calculado sobre o “valor venal de referência”, pode haver direito à restituição do que foi pago a maior. Comente e compartilhe esse texto, com quem possa se beneficiar desta informação.
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